中国社会科学院发布2016房地产蓝皮书

jhc

5月5日，中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13(2016)》。对2015年、2016年及2017年房地产市场进行了分析和预测。
2015年——
商品房销售成交价格总体上涨，住宅和办公楼的销售价格涨幅较高，而商业营业用房的销售价格则出现下跌；商品房销售量增幅由负转正，办公楼销售量增幅较大。房地产库存水平依然较高，但增速明显下降，商办物业的库存比住宅更为严峻。住房租金涨幅小幅收窄，明显低于住房售价涨幅，但仍高于CPI涨幅；房地产开发投资低迷，住宅投资接近零增长；开发资金来源中，销售回款明显增加，其他来源资金萎缩；土地购置面积与土地成交价款均大幅下降，但土地平均成交价格增幅高于商品房销售价格增幅；房屋新开工面积全线下降，施工面积小幅增加，仍处于库存去化期。
2016年——
总体：2008年国际金融危机以来，中国GDP增速一直处于下滑区间，2015年中国GDP增速跌破7%。2016年宏观经济持续下滑将是大概率事件，从而导致房地产价格预期进一步降低，住房需求增速减缓，对房地产市场形成向下压力。
政策：一方面，围绕房地产“去库存”，继续执行宽松的财政和货币政策刺激市场需求，维持市场活跃；另一方面，围绕房地产供给侧改革，实施分类调控，以适度缓和区域分化、冷热不均现象，维持市场稳定将是2016年房地产政策基调。对于一线城市和部分需求热点二线城市，将继续实行限购政策，甚至出台相关政策，抑制一线市场过热，以防止投资需求过快增长致房价涨幅过高；多数二线和三、四线城市以刺激需求、去库存为主，购房落户、税费减免、财政补贴政策，以及教育、医疗等配套措施有望在各地全面铺开。
市场：在积极的财政政策和偏宽松的货币政策推动下，2016年房地产市场逐渐回稳。1、房地产投资止跌转增，开发商在一、二线市场销售旺盛推动下逐渐恢复投资信心；2、随着投机性需求和改善性住房需求的进一步释放，房地产销售将进一步增长；3、三、四线城市的房地产去库存难以取得突破性进展；4、随着政策刺激效应衰减，房地产销售有再次回落风险；5、一线和部分二线城市房价仍将持续上涨，但上涨幅度将有所减缓；6、二线城市房价将全面上涨，涨幅区域分化明显；7、三、四线城市在宽松政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。
2017年——
从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。
链接——
我市
2015年——
1、取消限购：从2015年5月1日起，我市取消限购，不再对在佛山行政区域内购买住房的佛山户籍居民和非佛山户籍居民购房资格限制。
2、政策利好：各级不断出台刺激政策，如首付下调、税费减免、银行利率下调，大幅降低了购房门槛和二手房的销售税费等成本。
3、价格反弹：从图表1可以看出，自2015年5月1日取消限购后，我市的商品房价格开始出现反弹，价格环比上涨4.91%，成交价格同比从7月转负为正。至2015年12月，全市住宅均价攀升至9184.28元/平方米。特别是我市的禅城区和南海区的桂城，价格出现大幅上涨，一些楼盘的价格上涨幅度甚至超过了20—30%。
4、销量急增：我市限购取消之前，成交面积徘徊于约100万㎡/月，取消限购后成交量急速上升，2015年6、7月份成交面积突破160万㎡，到2016年3月突破了200万㎡，创下历史新高。
5、外来客源：据了解，自2015年5月取消限购后的购房者，相当部分为非佛山户籍居民，其中广州客源占比超过50%，我市禅城和桂城两地地铁口附近或未来地铁口附近的楼盘成为广州客的购房热点。
6、差价巨大：2015年我市取消限购前，我市与广州市的房价存在着巨大的差价，我市的房价仅为广州市房价的30%左右。

   
   2016年——
1、价格上升：2016年上半年我市的房价继续上涨，一季度上涨急速，特别是靠近广州、地铁口和禅城桂城的楼盘，价格涨幅较大。
2、价格差异：据了解，紧挨我市南海区平洲的的广州的广钢（原广州钢铁厂）板块，其房价在2万多3万/平方米，广州中心区域的房价更高，和我市的房价，包括禅城区和南海区的桂城的房价相比，存在较大的差价。差价的存在，使我市的商品房成为广州购房者的重要目标。
3、广佛同城：广佛同城的加速发展，推动了广佛交界板块的火热，带动了我市尤其是禅城和桂城及比邻广州的房价上升。
4、预期上涨：2015年下半年至今年一季度我市楼价的上涨，带动了土地市场，今年以来众多品牌开发商争相拿地，我市的地王不断被刷新，楼面地价突破万元大关。受预期因素的影响，将进一步拉动我市房价走高。
5、调控因素：由于今年以来我市房价和国内部分一二线城市房价的的攀升，各种调控声音不断，一些城市的房价也应声回落，受此影响，房价的上涨受到一定的制约。
因此，业内认为，今年我市的房价将呈平稳、缓慢的上升趋势。
2017年——
2017年及未来，我市的房价从市场角度而言，依然存在一定的升值空间。
1、价格比较：目前我市的房价与广州及广州市周边城市的房价比较，不管是从房价、地理位置、市场经济的成熟度，还是从人文环境、未来发展前景等方面，我市的房价仍然存在一定的价格优势。
2、广州因素：我市未来的房价（除政策性因素）受广州市的影响甚大。首先是价差，目前我市的房价仅为广州房价的30%—50%。其次是广佛同城，未来几年，广佛同城将获得实质性发展，多条地铁相通、多条道路接驳、企业机构院校金融等落户我市，广佛将融为一体；市场普遍看好我市的房价，特别是广州的客户，认为目前我市的房价相对合理。
3、土地供应减少，地王再现。据了解，2015年度我市建设用地计划供应总量为1343.9公顷，2016年度供地计划总量为1036.67公顷，同比减少了22.86%。而比邻广州的南海区2016年的土地供应量为283公顷，比2015年538.58公顷减少了将近五成。与此同时，2016年拍卖土地的价格呈上升的态势，地王再现。土地的减少和土地价格的上升，将拉升未来商品房的价格。